二级市场价格回归理性高比例分红延续稳定公募REITs长期投资价值渐显

2023-05-24 09:27:55 来源：东方财富网

“刚买时，几个月内就涨了10%至20%，还想着再多持有一段时间，看能不能再涨一些后卖掉，没想到今年一直在跌。”小朱看着基金交易软件上持有的3只公募REITs产品懊恼道，“当初申购时很火爆，配售比例基本上都不到1%。”

(资料图)

Wind数据显示，今年2月中旬以来，中证REITs指数一路走低，点位从1069.48跌至5月22日的936.45历史最低点，跌幅12.44%；同时，截至5月22日，已上市的27只公募REITs产品年内二级市场价格平均下跌5.30%，从单只产品来看，仅有两只本年以来实现微弱的正收益。

公募REITs二级市场表现疲软，一方面，反映出公募REITs产品价格开始回归理性；另一方面，公募REITs适宜长期持有而非短线炒作、比起投资价差收益更应注重高比例稳定分红的产品定位也再度凸显出来。《金融时报》记者根据Wind数据统计，今年二季度以来，已有20只公募REITs产品实施分红21次，分红金额合计22.47亿元。

中信证券首席经济学家明明在接受《金融时报》记者采访时表示，近两年间，我国公募REITs市场总体呈现出一级市场投资者情绪高涨、认购火爆，但二级市场整体交投相对清淡的特征，主要有三方面原因。“一是部分底层资产估值时便存在一定的溢价；二是发行认购的火爆使得项目上市交易之前便已出现溢价募集；三是二级市场流通规模有限，叠加扩募环节尚未打通，使得二级市场的交易机会相对有限。”明明认为，随着我国公募REITs步入常态化发行、存量REITs部分限售份额的陆续解禁、扩募环节的打通，市场体量有望持续扩张，一级市场的溢价或有所保留，并为二级市场提供空间。

二级市场价格回归理性

今年2月以来，公募REITs二级市场价格持续承压，投资者普遍偏谨慎。Wind数据显示，截至5月22日，27只上市公募REITs产品中，仅国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT年内实现正收益，涨幅分别为1.26%、0.51%；有5只产品跌幅超过10%。

从下跌原因来看，华泰证券研究所副所长、总量研究负责人张继强认为，随着机构投资者占比提升，机构偏好和行为趋同，推动定价趋于理性，叠加基本面修复弱于预期、项目经营业绩受到扰动、权益类资产价格承压、无风险收益率上行等因素，市场持续下跌。

同时，公募REITs在我国上市不满两年，是一种新兴的投资产品，投资者尚未对REITs定价的上下限形成一致预期，在业绩不及预期和市场持续下跌的过程中，普遍采取较为谨慎的态度。

“公募REITs市场在一季报业绩披露、多只REITs陆续分红、REITs解禁等因素影响下持续回调，同时，市场交投活跃度较为清淡，目前日均成交额和日均换手率均已下行至较低的历史分位数水平。”明明表示。

值得注意的是，部分公募REITs虽然今年以来下跌明显，但上市至今收益率依旧可观，也在一定程度上反映出二级市场存在定价不合理的现象。以中金普洛斯REIT为例，该产品年内跌幅达12.64%，但其上市至今仍实现了25.83%的正收益。

作为以稳定现金流为特征的权益类产品，公募REITs与实体经济运行情况直接挂钩。业内专家普遍认为，从长期来看，随着市场经济活动稳步恢复，叠加基础资产本身所具有优良特质，我国公募REITs依然具备较强的投资价值。

“从理性角度出发，多只产品的市价/净营运现金流（P/FFO）和市价/净资产值（P/NAV）等估值指标已触及较低的历史分位数水平，以中债REITs估值收益率衡量的内部收益率（IRR）也明显提升，显示出公募REITs的长期配置价值已有所凸显。”明明表示。

不过，张继强认为，在经历了二级市场的大幅回调后，公募REITs作为长期资产的配置价值初步显现，但市场情绪并没有出现明显扭转，投资者关注短期收益与机构考核方式的短期化仍是市场不稳定的因素。

高比例稳定分红特征明显

保险资金等长期资金投资公募REITs市场往往看重的是产品高比例稳定分红。根据沪深交易所发布的《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》规定，基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

5月19日，华夏基金发布收益分配公告称，华夏越秀高速公路REIT将于2023年5月25日至26日进行现金分红，每10份公募REITs份额派利2.4462元，共计分红7338.60万元。公告显示，截至华夏越秀高速公路REIT收益分配基准日（2023年3月31日），该产品可供分配金额为7338.84万元，本次分红比例达99.997%。

这只是近两年间公募REITs大手笔分红的一个缩影。明明表示，从实操情况看，大部分公募REITs的实际分红比例均高于90%，多只产品2022年的实际分红比例达到或接近100%，体现出我国公募REITs高比例分红特征。

从分红金额来看，Wind数据显示，截至5月23日，共有21只公募REITs产品累计实施分红46次，分红金额合计达47.27亿元。其中，平安广州广河REIT已完成4次分红，以共计10.1亿元的分红金额居全部公募REITs产品榜首；浙商沪杭甬REIT以2次、5.33亿元的规模紧随其后。今年4月以来，华安张江光大REIT在不到一个月时间内已完成两次分红。

优秀的现金流生产和可持续分派能力，与底层资产的营收表现和运管机构的专业运营密不可分。但明明也强调，受到宏观经济周期等多方面因素扰动，不同资产类型的公募REITs产品在实际分红时仍面临一定波动。

2022年，大部分REITs的可供分配金额均实现了招募说明书的预测值，但受局部疫情扰动频发叠加通行费减免政策影响，高速公路的可供分配金额不及预期，仅完成预测值的70%至90%。2023年一季度，重要现金流提供方租户到期不续约、提前退租等因素导致部分产业园区REITs的出租率显著下滑，收入端的表现不及预期也导致可供分配金额完成度整体偏低。

基金分红的稳定性主要关注可供分配金额预测的合理性及实际完成度。博时蛇口产园REIT基金经理刘玄表示，投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。

底层资产支撑长期价值

5月18日，首批获准扩募的华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT旗下公募REITs产品，纷纷发布基金份额持有人大会表决结果及生效公告，同时发布第一次扩募并新购入基础设施项目的招募说明书，意味着扩募即将迈入发售阶段。

不少投资者关注产品扩募对二级市场价格的影响。对此，有研究人士表示，从国际成熟的REITs市场来看，扩募不会引起市场过度追捧，投资者主要关注的是REITs整体的可分配收入、净现金流分派率（DPU）以及底层资产的实际总价值，对于具有正向影响的资产购入市场会给予关注和一定幅度的价格回馈，但不会大幅反映到二级市场的价值上。从整体来讲，扩募主要作用是增加资产管理收益以及不断追求更好的投资回报。

在明明看来，长期视角下，随着扩募环节的打通，我国公募REITs市场将迎来更多参与机会，二级市场或将根据REITs的扩募属性、管理人的运营能力、拟扩募资产质量好坏等逻辑，迎来更多交易机会。

与此同时，今年以来，随着国内经济进一步企稳回升，公募REITs业绩也有所修复。已披露的公募REITs一季报显示，从营业收入、经营活动现金流量净额以及税息折旧及摊销前利润（EBITDA）等维度看，与2022年四季报相比，受经济回暖等因素的影响，公募REITs业绩呈现环比上行趋势。特别是高速公路行业修复明显，大部分产品的底层资产通行费收入均实现同比正增长。

公募REITs开展试点的重点行业迄今为止还有智能计算中心类项目、智慧城市类项目、互联网类项目尚未落地。在扩容扩募常态化的推动下，项目发行步伐迈开，未来或有更多优质资产项目上市。

“公募REITs底层资产类型多样，现金流、运营能力各不相同，项目运营的核心是提升底层资产的投资价值，并获得投资者的认可。”刘玄表示。

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