每日看点!2023年海南机场研究报告深耕机场+免税业务

2023-07-05 16:55:40 来源：信达证券

1、海南机场：重整完毕、引入国资，聚焦机场+免税，扬帆起航

1.1、深度参与海南自贸港建设，开启“一本两翼双引擎”新格局

公司以服务海南自贸港建设为核心，主营业务为机场运营服务，协同发展免税商业地产、酒店物业服务等业务。2021 年，公司破产重整程序顺利执行完毕，公司控股股东变更为海南省属最大的国资平台海南省发展控股有限公司，正式融入海南国资体系；2022 年是海南机场正式融入海南国资的首个完整年份。截至 2022 年 12 月 31 日，公司参控股及管理输出机场共 11 家，公司控股的三亚凤凰机场 2022 年全国机场旅客吞吐量排名全国第 21 位；通过参股投资、自持物业提供场地租赁形式参与海南自贸港 5 家免税店；在建及土地储备项目 23 个，面积逾 6500 亩；在管物业项目共计 163 个，管理面积逾 1600 万平方米；自有自管、委托管理酒店共 5 家，共计客房近 2000 间。

初创期（1993-2017）：公司于 1993 年成立，最初主营业务为商品零售和宾馆业，随后逐步涉足房地产、免税、机场等业务；成长期（2018-2020）：2018 年，借助海南自由贸易岛政策和市场机遇，围绕机场及配套等核心资源，致力于打造“中国领先的临空产业综合服务发展商”；破产重整（2021-至今）：2021 年 1 月，海航集团宣布破产重整，随之进入重整程序；2021 年底，公司破产重整完毕，海南省属最大国企海南发展控股成为公司控股股东，2022 年 1 月 20 日公司更名为海南机场，2022 年 5 月 19 日摘星、10 月 14 日脱帽，并于 10 月 26 日正式更名简称；展望未来，公司将开启以机场主业为根本，以免税商业地产、物业酒店服务为两翼，以临空、资本为两大驱动引擎的“一本两翼双引擎”业态新格局。

【资料图】

当前业务结构主要聚焦机场及免税，地产业务逐步退出。今年以来，公司各项经营指标已快速恢复，展望全年及后续，公司收入与盈利能力有望同比实现修复，机场业务弹性可期，免税业务有望继续受益于离岛免税政策红利及消费回暖趋势实现增长。 2021/2022 年机场业务营收占比分别为 35%/22%（22 年主要受疫情影响），2022 年公司收入及成本拆分口径发生调整，将原属于免税与商业业务的持有型物业租赁等相关收入成本重分类至房地产业务，地产业务占比 44%，免税及商业占比 6%，物业管理业务占比 15%。

1.2、股权结构：背靠海南国资委，控股股东及战投为海南控股

资产重整后收归国资，海南国资委成为实际控制人。海航集团重整期间，机场板块由海发控花费 110 亿元现金收购，其中以 85.5 亿元为对价取得海航基础 33 亿股 A 股股票，最终实际取得其中 28 亿股，约占总股本的 24.51%；取得海航集团负责机场运营板块的三亚翊航 56%股权。海南国资委持有海发控 90%的股权，直接控制海发控，因而海南国资委变为公司实际控制人。依托控股股东资源，实现高质量发展。海南机场隶属海南省发展控股有限公司（海南省国资委旗下最大平台），公司控股股东变更为海南省属最大的国资平台海南省发展控股有限公司，正式融入海南国资体系。未来，海南机场有望依托控股股东资源优势，进一步发挥机场管理、免税商业等业务的协同优势，实现高质量发展。

1.3、财务数据：收入端迎来增长拐点，业绩同比持续修复

破产重整完成后，2022 年公司收入与业绩同比均有所修复。从收入端来看，2017-2018 年公司营收呈上升趋势，2019-2021 年公司营收大幅下滑；从利润端来看，受疫情及高额债务影响，2019-2020 年归母净利润为负，2022 年公司完成破产重整后，公司营收及归母净利润均实现提升。

机场业务成为公司主要业务，地产业务逐步退出。从收入端来看，2018-2021 年公司地产业务对公司收入贡献逐步下降，“去地产化”策略见成效，2018 年地产业务营收占比 75.7%，而 2021 年地产业务营收仅占 24.8%，2022 年由于原属于免税与商业业务的持有型物业租赁划归地产业务，地产业务营收占比同比上升；从毛利端来看，自 2020 年以来，受疫情叠加破产重整影响，公司毛利润逐年下滑，其中地产业务盈利能力下滑明显，机场业务成为公司利润端重要支撑，2021 年机场业务、免税及商业业务毛利贡献率分别为 35.4%、27.8%。展望未来，随着离岛免税政策红利的持续释放，公司机场业务、免税及商业业务盈利能力有望实现进一步增长。

公司毛利率基本保持稳定，2020 年受破产重组影响净利率大幅下滑。2019-2022 年毛利率保持相对稳定，维持在 35%左右，2020 年净利率大幅下降至-153%，主因破产重组下，公司计提高额关联方资产减值和关联担保预计负债的预计损失；2022 年，破产重整完成后，公司净利率大幅修复至 42%，同比增长 32pct。

2、机场业务：资产优质，第七航权赋予海南国内航空枢纽最高自由度

2.1、业务概况：公司机场资产优质，三亚凤凰机场为核心机场

公司机场管理业务主要分为航空性业务和非航空性业务，航空性业务包括起降、停场、客桥、旅客服务及安检等，非航空性业务包括延伸的地面服务、免税商业、有税商业、广告、货运、办公室租赁、值机柜台出租等。公司通过控股+参股+管理输出 11 家机场。1）控股 7 家机场：公司控股机场主要包括三亚凤凰机场、琼海博鳌机场、安庆天柱山机场、唐山三女河机场、潍坊南苑机场、营口兰旗机场、满洲里西郊机场；2）参股 2 家机场：公司通过子公司参股宜昌三峡机场、东营胜利机场；3）管理输出 2 家机场：公司面向松原查干湖机场、三沙永兴机场进行管理输出。其中，三亚凤凰机场为核心收入来源，持股比例 77%，2022 年营收占比达 90%。

机场业务收入及利润此前承压，看好今年各项经营指标加速恢复：收入端来看，2017-2019 年机场营收呈逐年上升态势，2020 年受疫情及宜昌机场出表影响，机场营收增长受阻；2021 年机场业务较 2020 年有所恢复，叠加地产业务收入下降致公司总营收下降，机场业务营收占比大幅提高至 35%。利润端来看，我们预计常态化毛利率可超 30%，2018-2019 年毛利率大幅下降，主因航班量增加和航线补贴致使成本有所增加。

23 年以来公司机场板块经营情况持续修复，机场业务有望重回增长通道。2023 年 1-4 月，海南机场实现起降架次、旅客吞吐量、货邮吞吐量分别 6.08 万架次、927.46 万人次、5.38 万吨，同比分别增长 56%、91%、32%，各项生产经营指标均实现同比大幅修复。截至 2023 年 5 月 28 日，三亚凤凰机场运送旅客已超 2022 年全年总量（951.4 万人次）、达 952.7 万人次，恢复至 2019 年的 106.7%。

2.2、三亚凤凰机场：公司机场业务主要业绩来源

三亚凤凰机场为公司核心机场。截至 2019 年末,三亚凤凰机场现有航站楼面积 10.7 万平米。三亚凤凰机场封关运作项目稳步推进，其中：1）“二线口岸”查验设施设备建设项目已完成 T1 航站楼安检通道改造并投入使用；2）截至 2023 年 5 月末，国际航站楼改扩建工程总体进度已超 90%，计划 6 月份完成国际口岸改造，具备国际航班保障能力；3）T3 航站楼及配套项目预计 2023 年开工，建设完成后三亚凤凰机场整体保障旅客吞吐量可达 2700-3000 万人次/年。三亚凤凰机场营收占比逐年增长，2022 年占机场板块业务营收约 90%。

2017-2019 年，三亚凤凰机场营收保持在 14 亿元左右，占机场板块总营收的 80%，2022 年三亚凤凰机场实现营收 9.38 亿元，对机场业务营收贡献率约达 90%。2017-2019 年三亚凤凰机场客运量、起降架次、货运量均平稳上升，疫情冲击下 2020 年客流量和起降架次出现下滑，2022 年，受全国疫情反复、多地尤其是海南疫情爆发，三亚凤凰机场实现飞机起降架次 7.65 万架次、旅客吞吐量 951 万人次、货邮吞吐量 6.33 万吨，同比 21 年分别下滑 34%、43%、39%。

疫后客流回暖，三亚凤凰机场盈利情况有望改善。2017-2018 年三亚凤凰机场对机场业务毛利润贡献较大，疫情冲击下客流大幅下滑，叠加凤凰机场为海航集团及其关联人提供高额债务担保、计提大额减值损失，2020 年凤凰机场业绩急剧下滑；2021 年三亚凤凰机场经历破产重整，2023 年以来，随着防疫政策调整、客流量快速回升，截至 2023 年 5 月 28 日，三亚凤凰机场运送旅客量已达 952.7 万人次、超 2022 年全年总量，相比 2019 年增长 6.7%，凤凰机场盈利能力有望实现修复。

凤凰机场免税相关收入体量 1.39 亿元，占凤凰机场营收约 15%。2022 年，三亚凤凰机场实现营业收入 9.38 亿元，其中非航空性业务收入 6.12 亿元、占比 65.3%。从非航收入构成来看，2022 年非航空性业务包括租赁业务收入 1.40 亿元（不含免税相关收入）、地面服务收入 0.83 亿元、广告收入 0.65 亿元、免税店场地特许经营权收入 0.76 亿元、免税提货点场地相关收入 0.63 亿元等，受疫情反复影响，2022 年免税店租金收入同比 2021 年下降 37.70%。

凤凰机场少数股权整合计划持续推进，业绩增量可期。截至 2021 年末，公司通过子公司间接持有三亚凤凰机场 74.53%的权益比例，2022 年公司通过破产重整程序取得三亚凤凰机场少数股权并直接持有部分股权，实缴注册资本口径下，公司对三亚凤凰机场的权益比例已上升至 77.36%。当前公司正积极研究进一步提高对凤凰机场的权益比例，凤凰机场作为公司机场板块的核心优质资产，后续公司若完成对凤凰机场少数股权的整合、叠加凤凰机场盈利能力的逐步改善，或有望为公司业绩端贡献可观增量。

2.3、其他机场：布局覆盖全国8省10家机场，中小机场业务稳步推进

疫情前宜昌三峡机场客流可超 300 万人次，其余机场客流体量小于 100 万人次。公司其他机场集中于发展中地区及低线城市，客流体量较为受限。从客流规模来看，宜昌三峡机场为公司旗下其他机场中旅客吞吐量相对较大的机场，2019 年旅客吞吐量超 300 万人次；而其余机场旅客吞吐量均小于 100 万人次。中小机场业务稳步推进，彰显公司专业化管理能力。

从业务开拓创新来看，宜昌三峡机场以市场化导向推动非航业务发展，疫情反复下实现逆势增长。宜昌三峡二期改扩建项目于 2022 年 6 月投入使用，扩建期间同步进行品牌招商，引入国内外、宜昌本土知名品牌 30 个，招商率高达 94%，店铺商业收益率整体高于评估价格的 16%；疫情下众多企业减少广告投放，2022 年三峡机场广告业务开启自营，签约广告业务收入逆势增长 164%；2022 年 5 月，三峡机场与中免集团达成合作，通过打造互动活动推广空港汇、cdf 会员购等线上电商品牌，为机场非航业务营收拓展新增长点。

从产能拓建情况来看，宜昌三峡机场 T2 航站楼于 2022 年 6 月 23 日正式启用，安庆机场新航站楼于 2022 年 7 月 18 日正式启用;潍坊机场有序开展候机楼二层改扩建项目，旅客隔离区候机面积增加 90%，基本满足年吞吐量 150 万人次的旅客保障能力,岛外机场投资建设步伐稳健。从行业认证来看，公司旗下机场管理品质具备国际化认证，服务质量深受认可，其中，2022 年三亚凤凰机场、满洲里西郊机场获评 SKYTRAX 四星机场，三亚凤凰机场位列 SKYTRAX 全球最佳机场百强第 96 位、国际机场协会“旅客之声”表彰，营口兰旗机场连续 4 年蝉联民航局“平安民航”考核东北辖区四类机场中第一。

2.4、展望：岛内新机场及凤凰机场T3建设持续推进，第七航权有望加速落地

政策支持三亚新机场前期工作。2022 年 6 月，《海南省“十四五”综合交通运输规划》明确加快推进三亚新机场项目前期工作，力争早日完成前期审批并在“十四五”期间开工建设。2019 年三亚凤凰国际机场旅客吞吐量已达 2016 万人次，逼近三期扩建后年旅客吞吐量 2000-2500 万人次的承载力。三亚新机场的建设有望缓解凤凰机场的产能压力，实现海南旅游更好的供给释放，推进三亚旅游业和临空产业的发展。

岛内其他机场扩建工程及新建项目持续推进，打造“两主两辅一货运”机场体系：2023 年 2 月，琼海市政府工作报告提出，2023 年计划加快完成博鳌机场对外开放口岸验收，开工建设博鳌机场三期扩建工程，实现年旅客吞吐量由 50 万人次向 500 万人次跃升；同月，博鳌机场总体规划修编已获得民航中南地区管理局批复。《海南省“十四五”综合交通运输规划》明确提出有序推进支线机场新建改建，加快儋州机场建设前期工作，并引入市场主体推进东方货运机场建设，截至 2023 年 4 月，新建儋州和东方机场项目也正处在选址阶段。我们认为，随着岛内机场体系的加快完善，公司有望更好承接海南自贸港建设下的客流及货运量增长红利，公司机场业务体量有望更上层楼。

三亚凤凰机场重点推进 T3 航站楼建设。根据凤凰机场运营和发展需求，为进一步提升凤凰机场的保障能力，三亚凤凰机场将重点推进 T3 航站楼及配套项目，整体投资规模约 30-40 亿元。2023 年 4 月公示了 T3 航站楼的区位图和用地规划指标，T3 航站楼及配套项目建设完成后，三亚凤凰机场生产保障能力有望全面提升，整体保障旅客吞吐量可达 2700-3000 万人次/年。

第七航权赋予海南国内航空枢纽、乃至全球自贸港航权开放的最高自由度。2020 年 9 月，民航局印发《海南自由贸易港试点开放第七航权实施方案》，鼓励并支持指定的外国空运企业在现有航权安排外，在海南经营客、货运第七航权。第七航权指完全第三国运输权，试点开放第七航权，即国际航空公司可以开设由海南到境外其他地区的航线，而不用返回其本国，为超出我国现有双边航权安排的最高水平开放，赋予海南国内航空枢纽最高自由度。此外，海南自贸港的航权开放为客运、货运的全面开放，而新加坡、迪拜等自贸港仅面向个别国家开放货运第七航权，我国仅在中美协定中给予美方货运第七航权；同时，海南第七航权不以其他国家对等开放第七航权为前提，为单向、自主的开放，或是全球范围内自贸港航权开放的最高水平。

参考海外经验，第七航权政策落地后海南机场客货运吞吐量有望加速提升。开放的航权政策有利于提升海南与全球航空网络的连通性，香港、新加坡实施包括货运第七航权在内的航权开放政策，香港自贸港贸易运输由主要依靠航运转向更多依靠空运，2019 年香港机场货物吞吐量达 480 万吨，连续九年稳居全球货运吞吐量最大的机场，占香港全年对外贸易额的 42%，新加坡樟宜机场已成为排名全球第 8 大货运枢纽。随着海南第七航权的开放、以及海南国际航线的恢复及加密，海南国际客流、货运量有望持续提升，海南国际旅游消费中心的建设将得到加速推进。2023 年 4 月，海南省交通运输厅表示今年海南将出台相关方案，力争第七航权政策尽早落地。

3、免税业务：参股投资+提供租赁分享离岛免税成长红利

3.1、业务概况：深度布局两大机场+日月广场，卡位优质流量入口

参股投资+场地租赁参与 5 家离岛免税店，合计销售占比超 1/5。1）参股投资：离岛免税方面，公司分别持有海口美兰机场免税店及三亚凤凰机场免税店各 49%的股权，口岸免税方面，公司持有海南海航中免 50%股权，海航中免拥有美兰机场、凤凰机场 2 家机场口岸免税店及 7 家机上免税店，覆盖 67 条国际航线；2）场地租赁：①免税店租赁：公司通过自有物业为三亚凤凰机场免税店、中免海口日月广场免税店、海控全球精品免税城共 3 家离岛免税店提供场地租赁；②提货点租赁：公司旗下机场三亚凤凰机场、琼海博鳌机场及自持物业海口日月广场为各免税运营商提供免税提货点场地租赁。

从离岛免税销售额参与体量来看，2022 年，公司通过参股投资及提供场地租赁方式布局 5 家离岛免税店，合计线下免税销售额约 75 亿元，占海南岛内 12 家免税店的免税销售额比例约 21.5%。从离岛免税租赁面积来看，截至 2022 年，公司提供离岛免税租赁面积 7.19 万平米，占同期离岛免税经营面积（超 40 万平米）的约 17.5%，其中自持物业提供场地租赁面积 5.40 万平米、参股投资公司租赁面积 1.79 万平方米；随着凤凰机场免税店二期开业进展的持续推进，后续有望新增租赁面积 0.5 万平米。

3.2、海南离岛免税市场：客流修复+供给扩容，离岛免税消费需求加速释放

客流快速回暖，23Q1 海南离岛客流已恢复至 2019 年同期的 101%。2022 年 12 月疫情防控政策优化以来，海南离岛客流快速修复，2023 年 1 月春节旺季，两大机场及琼州海峡合计离岛客流达 367 万人次，相比 2019 年增长 19%；23Q1 两大机场及琼州海峡合计离岛客流约 972 万人次，为 2019 年同期的 101%，已基本修复至疫情前水平。伴随客流修复、旺季来临，离岛免税购物人次及销售额大幅回升。23Q1 海南离岛免税日均购物人次 2.48 万人次，相比 21 年、22 年同期分别增长 25%、27%，23Q1 海南离岛免税日均销售额为 1.87 亿元，较 21 年、22 年同期增幅分别 24%、15%，我们预计增长主要来源于跨省游限制解除叠加传统海南旅游及免税消费旺季来临，同时海南免税经营面积及入驻品牌持续扩容，而免税销售增速不及购物人次增速，我们预计主因 23Q1 客流恢复后普通消费者占比提升、供给结构性不足、折扣力度收窄 B 端客户观望递延等所致，海南免税潜力尚未完全释放，我们仍然看好海南离岛免税全年增长空间。

3.3、美兰机场免税店：持有美兰机场免税店49%股权，享受投资收益

公司通过参股方式布局美兰机场免税店，2021 年投资收益体量近 3 亿元。海口美兰机场免税店为美兰机场 T1、T2 航站楼免税店经营主体，采取线下经营模式，经营面积 1.79 万平米，其中 T1 航站楼免税店（一期）经营面积 0.86 万平米，最早于 2011 年 12 月开业；T2 航站楼免税店经营面积 0.93 万平米，于 2021 年 12 月开业。2020-2021 年美兰机场免税店贡献投资收益分别约 2.59、2.90 亿元，2022 年疫情扰动下经营受阻，实现投资收益 0.45 亿元。

22 年疫情冲击严重下销售额大幅下滑，23 年来客流已强劲回暖、看好经营反弹。从美兰机场客流量来看，2017-2019 年美兰机场旅客吞吐量稳超 2200 万人次，疫情冲击下， 2020-2021 年客流仅达 2019 年的约 70%，2022 年受多个主要客源地疫情反复、海南疫情爆发影响，仅恢复至 19 年的 46%。从销售额来看，随着离岛免税新政落地、美兰机场二期免税店开出，伴随客流下滑，2020-2021 年美兰机场免税店销售收入不降反升，分别约 28、38 亿元，而 2022 年大幅回落至 22 亿元。

美兰机场免税店供给端持续扩容，且仍具较大提升潜力。面积端：自开业以来免税面积持续扩大，享有国内最大的机场离岛免税商业区。 2012 年营业面积约 3600 平米，2015 年已翻倍至 7455 平米，截至 2018 年，美兰机场免税街批复营业面积 1.2 万平米、实际营业面积 9587 平米；2021 年 12 月 2 日，随着美兰机场二期正式投运，9313 平米的海口美兰机场 T2 免税店同步开业，美兰机场免税面积进一步扩容。当前美兰机场免税批复经营面积约 3.99 万平米、已开业面积约 1.79 万平米，我们认为，美兰机场仍具备在面积端快速扩容的潜力，有望通过新开出面积及相应的品牌引入实现规模扩张。

品牌端：入驻品牌数量超 500 个，精品供给已实现强势扩容。2022 年 5 月 20 日2023 年 4 月 17 日的不到一年时间内，美兰机场 T2 航站楼十大重奢品牌免税店铺已陆续完成装修并开业，新开出门店主要包括 Bottega Veneta、Burberry、 Cartier、Ferragamo、HUGO BOSS、OMEGA、Prada、Qeelin、Time Vallee、 ZEGNA，引进约 17 个高端精品品牌，其中卡地亚店是国内唯一一家卡地亚全品类机场免税精品店，美兰机场离岛免税精品供给实现强势升级，有望促进消费者吸引力及销售额、客单价的提升。

3.4、凤凰机场免税店：租赁+参股形式分享凤凰机场免税店收益

公司通过参股+租赁方式参与三亚凤凰机场免税店，2021 年取得投资收益近 1800 万元。三亚凤凰机场免税店为三亚凤凰机场航站楼免税店经营主体，采取线下经营模式，规划免税店经营面积约 6800 平方米，已开业经营面积约 1800 平方米（一期和三期项目），当前二期项目已完成相关权证办理、招商和装修工作，正在推进免税品经营资质审批等工作。2021 年三亚凤凰机场免税店贡献投资收益、租金收入分别约 0.18、1.22 亿元，2022 年疫情扰动下经营受阻，实现投资收益、租金收入分别为 0.07、0.76 亿元。

凤凰机场免税店供给端提质升级，免税业务增量空间广阔。面积：仍具较大扩容空间，二期法式花园开业后有望贡献较大业绩增量。2020 年 12 月一期项目开业，经营面积约 800 平米，2022 年 12 月三期项目开业，新增经营面积约 0，未来凤凰机场将新增约 5000 平的二期法式花园免税综合体，是当前经营面积的 2.7 倍，计划于 2023 年底开业。当前凤凰机场免税店规划经营面积 6800 平米、已开业面积仅约 1800 平米，凤凰机场积蓄面积快速扩容力量，有望通过二期法式花园项目的开业实现免税业务的大幅增量。

品牌：三期入驻多个精品品牌，助力凤凰机场免税购物吸引力升级。凤凰机场免税店三期新引进 PRADA、BURBERRY、MONCLER、ZEGNA、EMILE CHOURIET、Dewar"s 及众多腕表、酒水品牌入驻，凤凰机场免税业态品类得到大幅拓展，更好地满足了离港旅客免税购物需求。随着新增门店的开业、精品品牌的引进，三亚凤凰机场免税店的客单价以及购物率有望进一步提升，成长空间广阔。3.5、日月广场：海口市中心优质商业综合体，集合两家大型离岛免税店日月广场地理位置优越，免税+有税可租商业面积约 30 万平米，2022 年日月广场贡献租金收入 1.88 亿元，公司拟依靠免税零售、高端零售、精品美食、时尚运动、家庭亲子、文化娱乐六大引擎将其打造海南自贸港高端免税旅游消费商业中心。

从地理位置来看，海口日月广场位于海口市大英山 CBD 景观中轴线核心位置，周边聚集高端商务酒店如海南迎宾馆、5A 级写字楼、成熟住宅、图书馆、博物馆等高规格城市配套，距离美兰机场、新海港码头、环岛高铁站、环岛高速均为 30 分钟以内车程，地处核心交通枢纽；从项目面积来看，日月广场总建筑面积约 48 万平米，综合出租率 75.9%；从营收及客流体量来看，日月广场于 2016 年 12 月 15 日正式开业，是海南省首家同时入驻两家离岛免税店且体量规模最大的全业态一站式购物中心，近三年年平均客流超 2200 万人次；2021 年，商场整体免税及有税营业收入规模达到 105 亿元，同比增长 29%，营收规模位列全国单体店前十。

日月广场为中免海口日月广场免税店、海控全球精品免税城提供场地租赁。中免日月广场免税店：中免日月广场市内店一期于 2019 年 1 月开业、二期于 2019 年 6 月开业，租赁面积 2.49 万平米，其中免税店经营面积 1.95 万平方米，入驻超 600 个品牌；海控全球精品免税城：海控全球精品免税城一、二、三期分别于 2021 年 1 月、 2021 年 8 月、2022 年 10 月开业，截至 2022 年年底，营业面积近 4 万平方米，经营品牌近 600 个，2022 年销售额近 38 亿元，同比 2021 年增长 120%。

扣点水平回归市场化，有望与免税商共同推动免税销售体量成长。1）2022 年 12 月公司公告子公司海岛商业与全球精品免税城签署《房屋租赁合同补充协议》，于 2022.1.1 至 2030.11.30 租赁期内，一般商品月营业额抽成由含税累计销售额的 8%下调至 3%（除苹果等 3C 数码产品外），保底租金维持 4800 万元/年；2）2023 年 3 月中免日月店新一轮租金合同落地，新一轮租赁期为 2021.11.1 至 2025.12.31（50 个月），租金计算规则分为四阶段，其中阶段一（21.11-22.4）按固定月租金 60 元/平米，阶段二至阶段四营收提成率保持 3%，仅保底租金略有不同。当前海控免税城、中免日月店租金合同均已调整为 3%扣点水平，我们预计市场化的租金模式及合理的扣点水平有望助力销售规模扩大，实现公司与免税商的互利共赢。

3.6、提货点：固定租金制下提货点租金收入相对稳定

提货点租金收入相对稳定。海南机场旗下机场、商场提供的免税提货点有 cdf 海口日月广场返岛提货点、三亚凤凰机场提货点、博鳌机场提货点。2021 年公司收取免税提货点租金收入 0.57 亿元，2022 年公司三亚凤凰机场取得免税提货点租金收入 0.63 亿元。提货点租赁收入以固定租金形式确定。公司采用自持物业提供场地租赁形式的免税业务中，免税店主要以保底租金+销售额扣点形式确定租金，提货点主要以固定租金形式确定租金标准，因此，我们预计海南离岛免税“即购即提”和“担保即提”政策的落地不会对免税提货点租赁收入带来较大不利影响。

4、房地产业务：传统地产业务逐步退出，积极拓展临空产业开发经营

4.1、业务概况：当前项目集中于海南地区，“去房地产化”持续推进

公司房地产业务集中于海南地区，项目业态主要包括商业、住宅等。公司房地产业务收入主要包括房地产销售收入、持有型物业租赁收入及工程总承包公司相关收入，截至 2022 年末，公司剩余在建及土地储备项目 23 个，土地面积逾 6500 亩；公司已完工、在建项目的账面价值约 106.61 亿元，主要包括豪庭系列项目、海南中心、海口国瑞大厦项目等；投资性房地产期末余额约 135.41 亿元，包括海口日月广场、海南大厦、海航大厦、海控国际广场等，主要为持有租赁。从项目业态来看，公司开发投资项目及租赁项目主要集中于商业、住宅及写字楼等，从项目分布区域来看，公司项目集中于海南省、并以海口市为主，其中海口市项目投资额占公司 2022 年总投资额约 67%，而租金收入中亦有 64%由海口地区项目贡献，2022 年海口地区租金总收入 3.37 亿元，其中日月广场收入 1.88 亿元（占比 56%）。

公司逐步推进去房地产化工作，计划退出传统地产业务。公司地产业务完工面积快速减少，从 2018 年的 62.24 万平方米减少到 2021 年的 1.37 万平方米，且 2022 年无新增开工面积。公司计划聚焦临空产业，推进地产业务转型工作，随着公司去房地产化工作的逐步推进，公司地产业务签约销售面积及相应营收或将呈增长态势。

持续推进优质存量项目建设，积极推动大英山 CBD 综合开发。公司房地产业务仍有部分优质存量项目正处于推进过程中，如海南中心已于 2022 年 12 月全面复工，豪庭南苑五区项目、豪庭北苑 A13 等项目顺利完成竣工备案。其中，海南中心为公司集中力量推进的重点项目，位于海口大英山 CBD 核心地区，总建筑面积约 39 万平米，计划建成为集 5A 级办公、超五星级酒店、高级餐厅、高空观光等功能于一体的顶级商务交流平台，主楼建成后高度可达 428 米，将成为海南第一高楼；该项目预计总投资约 97.78 亿元，截至 2022 年 12 月已投资约 15.33 亿元，公司预计其有望在 2025 年底主体结构封顶、 2026 年底投入运营。项目建成后，有望成为海南自由贸易港的新地标，进一步提升大英山 CBD 资产价值，并为公司带来较为稳定的投资收益。

4.2、地产业务发展重点逐步向临空经济转型，布局临空上下游产业链

依托机场业务发展临空经济，多业态协同发展。临空产业主要指在机场和机场周边地区，根据临空指向性强弱在临空经济区内呈现出一定分布规律的产业集合，包含为航空运输提供直接服务的产业，及因航空运输的人流、物流等因素所衍生的产业；公司旗下临空产业包括有武汉临空产业园、天津临空产业园、三亚保税物流中心(B 型)、美兰空港一站式飞机维修基地（参股）等。自 2018 年起，公司逐步将地产业务的重点转向临空产业园区开发，依托机场空港资源获取临空地产资源，在机场周边进行临空产业配套项目开发建设和临空产业发展经营，促进临空产业与机场主业功能互补，具备较为明显的资源优势和丰富的经营经验。

搭建合资公司及合作平台，布局临空上下游产业链。2020 年 2 月，公司与天津滨海创意投资发展有限公司组建合资公司，负责东丽临空经济区一期的综合开发与招商运营工作；同年，公司旗下子公司对海航技术增资 25 亿元，完善美兰空港一站式飞机维修基地拓展航空器维修、航空维修培训、航材销售等临空产业相关业态全产业链的布局； 2022 年 5 月，公司与海口江东新区管理局达成战略合作，共同搭建空港经济平台，完善临空上下游产业链，推进临空产业平台项目落地。

5、物业管理业务：坐拥海南本岛规模最大的物业服务企业，发展稳健

公司坐拥海南本岛规模最大的物业服务企业海南物管，聚焦三大优质业态+两大服务体系。当前公司物管业务已逐步转向城市化综合拓展模式，市场拓展方向主要为航空机场产业园、政企事业单位、住宅商业写字楼等资金回笼快速、规模较大的优质业态及项目，并进行餐饮服务、资产管理服务两大体系业务布局，如公司承接海口美兰国际机场、海南辖区政府等项目，多业态协同发展。

物业业务发展稳健，营收及毛利率较为稳定。受上游房地产行业深度调整影响，物业企业扩张规模放缓，但整体仍呈现上升态势。近年来，公司物业管理面积保持在 1500 平米以上，在管项目稳定在 170 个左右，截至 2022 年，公司在管项目 163 个，管理面积逾 1600 万平方米。从营收端来看，受益于公司较为稳定的在管项目数量及管理面积， 2018-2022 年物业业务营收稳健，基本维持在 7-8 亿元；从利润端来看，疫情冲击下物业业务毛利率较为平稳，疫情前后均维持在 15%左右。

物业业务具备较强竞争力，有望与地产业务、临空产业协同赋能。多业态协同优势：旗下机场、5A 写字楼、商业综合体、高端酒店等各类项目为物业业务提供广阔的发展的平台。酒店业态与其他业态形成良性互动，分布在交通中心、核心商务区和旅游景区，积极贯彻“高端商务”与“临空服务”的品牌定位，提升管控能力和服务品质；按照“港产城”融合发展模式，开发临空产业，致力于做优秀的城市综合服务运营商。服务水平持续进步：公司逐步通过 IS0 系列管理体系监督审核，2022 年客户满意度达 80.64%，有效投诉关闭率 100%；同时，以客户体验为中心，根据专业公司赋能、打造物业多元化产业链条、搭建数字化管控体系，推进建设智能化数字物业转型和社区基层治理体系。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

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